2026 wordt een jaar waarin de regels rondom hypotheken, je vermogen en de aankoop van woningen merkbaar veranderen. Of je nu nadenkt over doorstromen, verduurzamen of investeren in vastgoed: de nieuwe grenzen en tarieven kunnen invloed hebben op wat er financieel mogelijk is. In dit artikel lees je wat er precies verandert en hoe jij daar als huiseigenaar of koper op kunt anticiperen.

De NHG-grens schuift omhoog en wordt eenduidiger

Een van de belangrijkste wijzigingen in het nieuwe jaar is de verhoging en vereenvoudiging van de NHG-grens. Vanaf 1 januari 2026 geldt er voor alle woningtypen één duidelijke grens: €470.000. Dat maakt de regeling overzichtelijker en toegankelijker, ook voor kopers die op zoek zijn naar een woning in het middensegment. Neem je bovendien energiebesparende maatregelen mee in de financiering, dan mag je onder NHG zelfs tot €498.200 lenen. Dat maakt verduurzamen niet alleen aantrekkelijker voor je wooncomfort, maar ook financieel bereikbaarder.

Daarnaast blijft de borgtochtprovisie — het eenmalige bedrag dat je betaalt voor de NHG-zekerheid — staan op 0,4 procent. Omdat de grens hoger ligt dan nu, wordt het voor een grotere groep kopers mogelijk om te profiteren van de lagere hypotheekrente die veel geldverstrekkers bieden bij financiering onder NHG. Voor doorstromers kan dat net het verschil maken tussen wel of geen ruimte bij de aankoop van een volgende woning.

Voor ons als Morgen Makelaardij sluit deze ontwikkeling mooi aan bij onze overtuiging dat een goed voorbereide koper of verkoper sterk staat. Bij een aankoopstrategie kijken we daarom altijd naar het volledige plaatje: de woning, de financiering én de kansen die regelgeving biedt.

Box 3 verandert: vermogen wordt zwaarder belast

Een andere opvallende verschuiving in 2026 vindt plaats in box 3. Het heffingsvrije vermogen gaat omlaag, van €57.684 per persoon in 2025 naar €51.396. Daardoor betaal je sneller belasting over spaargeld, beleggingen of een tweede woning. Tegelijkertijd stijgt ook het fictieve rendement op beleggingen en overige bezittingen naar ongeveer 7,78 procent. Omdat het belastingpercentage gelijk blijft op 36 procent, leidt dat in 2026 automatisch tot een hogere box-3-aanslag.

Voor veel huiseigenaren speelt box 3 alleen een rol als zij een tweede woning bezitten of overwegen. Maar juist voor die groep kan deze wijziging behoorlijk doorwerken. De combinatie van een lagere vrijstelling en een hoger fictief rendement betekent simpelweg dat investeren in vastgoed iets minder fiscaal gunstig wordt dan in 2025. Dat maakt een goede berekening vooraf des te belangrijker.

De overstap naar een systeem waarbij belasting wordt geheven op basis van het werkelijke rendement — waar al jaren over wordt gesproken — is opnieuw uitgesteld, dit keer naar 2028. Tot die tijd blijft het huidige, complexe maar voorspelbare systeem van kracht. Wie overweegt een woning te verhuren of een beleggingspand te kopen, doet er dus goed aan om gericht vooruit te kijken en strategisch te plannen.

Bij Morgen Makelaardij denken we graag mee over de implicaties van zo’n keuze. Het gaat immers niet alleen om de aankoopprijs en het rendement, maar ook om de fiscale consequenties die het rendement beïnvloeden. Wij werken daarom geregeld samen met hypotheekadviseurs en fiscalisten om kopers volledig te laten weten wat ze kunnen verwachten.

Hogere grens voor de overdrachtsbelastingvrijstelling 

Vanaf 1 januari 2026 verandert de drempel voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters en jonge kopers. Waar in 2025 de grens op € 525.000 lag, bedraagt die grens in 2026 € 555.000. De vrijstelling is in het leven geroepen om jonge kopers te helpen op de woningmarkt: je betaalt normaal gesproken 2% overdrachtsbelasting bij de aankoop van een huis, maar met de vrijstelling wordt dat 0%.

Door de stijging van de woningprijzen, en daarmee de marktwaarde van veel woningen, werd de oude grens van € 525.000 voor steeds minder jonge kopers reëel. De verhoging naar € 555.000 zorgt er daarom voor dat de regeling relevant blijft in een markt met hogere prijzen, en dat starters wat meer ruimte krijgen om betaalbaar en fiscaal vriendelijk hun eerste huis te kopen.

Wat betekenen deze wijzigingen voor jouw woonplannen?

2026 wordt een jaar waarin financiële spelregels nadrukkelijker dan voorheen bepalen welke woonstap voor jou haalbaar en verstandig is. De hogere NHG-grens geeft kopers meer zekerheid en ruimte, terwijl huiseigenaren met vermogen of een tweede woning rekening moeten houden met een zwaardere belastingdruk in box 3. Starters profiteren juist van de verruimde vrijstelling van overdrachtsbelasting, waardoor een eerste woning tot € 555.000 fiscaal aantrekkelijker wordt. Voor investeerders in vastgoed ontstaat een gemengd beeld: hogere lasten in box 3, maar tegelijk een fiscale meevaller bij aankoop.

Juist doordat de effecten per situatie zo verschillen, loont het om al vroeg in kaart te brengen wat deze nieuwe regels voor jouw plannen betekenen. Blijf je waar je zit, of is dit hét moment om door te groeien naar een volgende woning? Ga je verduurzamen, verkopen met maximale presentatie, of speel je met het idee om te investeren in een beleggingspand? In alle gevallen helpt het om de financiële en fiscale kaders mee te wegen voordat je een beslissing neemt.

Bij Morgen Makelaardij helpen we onze klanten niet alleen met het verkopen of aankopen van een woning, maar ook met het maken van weloverwogen keuzes die toekomstbestendig zijn. Door onze ervaring in de Utrechtse markt weten we welke factoren er écht toe doen. En omdat we een woning behandelen alsof hij van onszelf is, zorgen we altijd voor de best mogelijke presentatie en opbrengst.